一、事端：海淀人防办出租地下室
　　2003年8月，海淀区人防办把华清嘉园甲15号楼地下两层租给华润置地（北京）物业管理公司，每年收取2万元租金，直到2013年。尽管海淀人防办强调他们不是在出租，而是在收取使用费，但他们收取使用费的形式看不出与出租有何区别。
　　二、官司：业主争当地下室主人
　　去年10月，依据《人民防空法》以及《物业管理条例》的相关规定，9名业主起诉要求确定自己是地下室的主人，因为小区的房子是自己花钱盖起来的，自然也包括地下室。9名业主还要求拿回人防办已经收取的2万元租金。海淀区人防办辩称，华清嘉园甲15号楼的地下两层其实是人防工程，属国家而非业主所有，人防办对该国家财产进行管理是分内的事，不同意业主的诉讼请求。
　　三、判决：法官驳回业主诉讼请求
　　审理此案的法官方岩认为，业主在签订《商品房买卖合同》时就已经明确知道地下两层并不属于自己，而作为人防工程的地下两层不在物业管理的区域内，因此《物业管理条例》的条文对本案并不适用。
　　同时，方岩还不认同北京市人防办曾给市人大代表的一份回复。回复曾明确说，小区业主是人防工程的投资人，因为修建地下室的投资已摊入房价中。方岩认为，这种观点仅限于理论探讨，并不具有权威性及法律效力。方岩法官最后驳回了业主诉讼请求。业主听完判决后，当庭表示上诉。
　　四、观点交锋
　　法官：期待《物权法》调解纠纷
　　律师：根据现有法律即可调解
　　法官方岩表示，居民小区内的防空地下室产权归属目前没有法律予以界定，才导致纠纷出现。他呼吁应尽快建立《物权法》，避免出现类似纠纷。
律师秦兵则认为，根据《土地管理法》，房屋所有权归房屋土地使用权人拥有。既然开发商已将土地使用权转卖给业主，他们也就拥有了防空地下室的所有权。另外，《物权法》草案条款中并未对地下人防工程产权做出规定，仅以此为依据来调解人防工程产权纠纷也是非常困难的。
　　案例到此一直围绕着人防工程产权到底归谁所有进行讨论。纵观当前社会，产权明晰是市场经济的显著特征之一，责权统一是科学管理的标志，依法管理是法制社会的行政行为原则。然而，鉴于目前对人防“结建”工程的权属问题诠释不一，在使用和管理上存在一些矛盾和问题，已在社会上引起了极大的关注。
　　由以上案例引发的问题，发人深思。那人防工程产权到底归谁所有呢？我们可以从业主和人防办两个角度去进行讨论。
　　（1）业主。业主认为在整个商品房小区配建防空地下室的过程中，国家财政未曾投入过一分钱，也没有经过国有化征收或征用程序，更没有给予补偿，其财产权因什么取得呢？根据民法原理，所有权的取得途径包括生产、孳息、国有化、没收、遗失物、所有人不明的埋藏物和隐藏物、添附、转让财产、继承或受遗赠、其他合法原因（合作社合股集资、国家赎买、征收、征购、征用）。显然，该处商品房配建防空地下室所有权归国家所有，是有问题的。过去在城市地下建设的人防工程，比如杭州地下的防空洞，是国家财政投资建设的，其所有权归属于国家没有疑义。但是最近十几年兴起的商品房小区配建防空地下室，是由开发商投资建设，然后把大产权分割成小产权卖给业主。当整个楼盘卖完后，开发商就不再留有什么权利了，打个浅显的比方，就是开发商做了一个大蛋糕，把它分成一块一块分别卖给不同的业主，当蛋糕卖完后，开发商就不再保有所有权了。小区配建的防空地下室已经列入开发成本，也就是说，业主买房的房款中已经包括了防空地下室的成本，显然，防空地下室的所有权已经进入私的领域，而不能一以概之“系国有资产”。
　　实际上，以“建设费用分摊进入住房销售价格”作为业主所有权的边界也是一种通行做法，比如，我国2003年9月1曰实施的《物业管理条例》第六条第八项和第二十七条分别规定了业主对物业共用部位、共用设施设备等的所有权、使用权、知情权、监督权等等。我国著名学者王家福教授对其＝用设施设备”的解释，是指物业管理区域内或者单幢房屋内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水井、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和房屋等。小区绿地、道路、车库、学校、幼儿园等等配套设施都是可以归小区业主所有的，关键看建设费用是否分摊进入住房销售价格。另一个重要证据是各商品房小区的物业管理服务协议中都把小区配套设施设备及其运行的维护和管理作为物业管理服务的内容，其中对“共用设施设备”也有明确的界定。业主支付的物业管理费中包括了对这些共用设施设备的使用维护管理的费用，如果这些东西不属于业主，业主凭什么管理它们？又凭什么为它们支付物业管理费？
　　（2）人防办。现阶段人民防空办公室必须承认，结建式地下人防工程的产权不明晰确实给管理带来了诸多问题。地下人防工程是计划经济的产物，以前均属国家投资建设，所以产权问题当时没有什么争议，但是现在随着建房投资主体多元化，地下人防工程的产权归属逐渐变得不明晰。由于产权不明晰，人防办只能根据《人民防空法》等现有法律把地下人防工程当做公用工程代行管理。
　　首先现在争论的焦点是到底谁是“投资者”，业主说，开发商把建设人防工程的成本计算到了房价成本中，业主购买商品房后自然拥有了人防工程的使用权和产权。但援引此案例的判决书对“投资者”的观点。防空法里的“投资者”并不是业主所说的简单的“投资者”的概念；即使修建该防空地下室的成本确为各业主所分担，但其在出资时缺乏主观能动性，也就并非法律意义上的“投资”行为。从成本最终承担的角度分析，将购房者定义为“投资人”，并未区分主动出资与被动负担在法律上的不同意义。如果简单的将购房款等同于投资款，并依此确认各购房人对人防工程享有所有权，显然缺乏逻辑上的合理性。且根据《人民防空法》第五条规定国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。根据国家、省、市关于人防工程建设政策规定，人防工程建设和开发利用，继续实行优惠政策。人民防空工程建设项目（包括配套设施及附属工程），属于国防工程的社会公益性建设项目，享受相应的优惠政策。不少城市规定，经人民防空主管部门批准建设的人民防空工程（包括兼顾人民防空要求的地下空间开发项目），免收水电气增容、市政设施配套、教育费附加、墙改发展基金、白蚁防治、房产开发管理、土地使用、房屋拆迁、土地附加、环境保护、散装水泥专项资金等各项规费。因而实际上，国家也是有间接投入的，综合这些因素，加上防空地下室的特殊性，笔者认为，城市居民小区的防空地下室产权应归国家，使用管理权应归人民防空主管部门；城市居住小区的人防工程真正投资人是购买商品房的业主们，但是按照规划统一配建的居住小区的配套附属设施不仅仅是人防工程，还有学校、托幼园所以及占有一定比例的地面物业管理用房等，均摊入了商品房综合开发成本，这些建筑物的产权是否也应该归属业主们实行共有、共管呢？况且人防工程是国家的重要战备设施，有其特殊属性，其产权归属需要依据国家宪法和相关法律由国家立法予以确定。
　　其次，《物业管理条例》第六条第八项和第二十七条分别规定了业主对物业共用部位、共用设施设备等的所有权、使用权、知情权、监督权等等。我国著名学者王家福教授对其＝用设施设备”的解释，是指物业管理区域内或者单幢房屋内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水井、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和房屋等。以此来说明人防地下工程产权归业主所有也缺乏依据。因为王家福教授解释的“共用设施设备”中，并未指明有防空地下室。
　　下面我们再对一些学术文章中一些概念和观点上的混淆做一简单的分析。混淆概念一：是公共配套设施和共有配套设施：人防工程是整个小区或整个商务区的公共配套设施这一点没错，但是这仅仅决定了其使用性质。共同配套设施，只要没有计入房屋公摊面积、且开发商没有承诺赠予全体业主，其所有权就可以是开发商或第三者的，这一点明显的例子就是小区内建设的学校和邮局，两者都是小区的公共配套设施，但是学校和邮局的产权显然不属于全体业主共有。况且，地下面积现根本未计算在公摊面积之内。因此，此种简单地将共同配套设施等同于共有配套设施的观点，在法律上是没有依据的。混淆概念二：是计入成本核算=拥有所有权。一种观点认为，结建防空地下室的建造成本已经计入商品房开发成本，因此，该权属应归全体业主拥有。这种用经济学上的成本计算来决定法律意义上的权属归属的做法，是需要探讨的。实际上，商品的价格构成的成本计算与所有权转移无关，例如生产汽车的生产线的建设成本必然要计入汽车价格，但显然汽车生产线的产权并不属于购买该种汽车的全体消费者共有。混淆概念三：是资金投入方=拥有所有权。有观点认为结建防空地下室的建造资金是由开发商投入的资金，因此，该权属应归开发商拥有。但是，这仅仅是从资金的表面使用效应，不能正确反映企业的应尽义务。例如企业应纳的税收是国家凭借政治权力进行的特殊分配，是纳税人必须履行的法定义务，不依纳税人的意志为转移，具有强制性、无偿性和固定性，所有的税收收入以及形成的资产都为国家所有，所以出资方并非是必定所有者。
　　“结建”式人防工程的建设，是为战时全社会提供防护服务的；尽管新建居民区业主购房款中包含商品房小区人防工程的成本因素，但由于人防工程本身的社会性，小区内公共人员掩蔽工程也不能简单的权属业主个人。而且业主承担了人防工程建设费用也只是战时防护面积的一种提前分配。
再次，根据《物权法》第七十六条规定，建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。人防地下室属于国防工程，建就免交人防易地建设费，所以，应该界定为共用市政工程，因此，建人防工程都是在履行法律义务，防空地下室的产权归国家所有，人防主管部门行使产权管理责任。
　　（3）现在人防需要加强的几项工作
　　1、完善法规、依法管理。在人防建设和城市建设相结合的今天，制定、完善人防工程管理法规，明确人防工程的所有权和使用权是当务之急，在政策上紧密衔接，以法律的力量支持人防主管部门的管理，规范全过程诸方面的行为。
　　2、建立产权登记制度。产权登记是落实人防工程产权管理的根本措施。根据《人民防空国有资产管理规定》，人防主管部门应当充分运用国家所赋予的权力，认真做好以下两个方面的工作：一是克服“产权登记可有可无”模糊观念，提高对产权登记工作的领导，把产权登记工作作为人防国有资产管理的一项重要工作来抓。二是确立机构和精干人员负责落实产权登记工作。对人防工程逐项登记，完善手续，建立档案。同时，产权登记要与所有权界定、明确产权相结合，与产权变更、转让、审批工作相结合，充分发挥产权登记的基础数据、资料的作用。
　　3、构建以引导和调控人防工程建设方向，发挥地下空间资源潜力为主要目标的综合平台。一是重视产权管理基础工作，建立人防资产评估机构，规范资产转让行为。根据《人民防空法》的要求，地下空间产权证的发放和管理由各级人防主管部门实施，建立所有人防工程综合信息数据库，对人防工程的改造、拆除、报废等进行审批和监督管理。对于具有人防工程产权证的资产在有偿转让、租赁、抵押、拍卖等其他需要进行资产评估的，按照资产评估立项与结果确认程序进行评估确认其价值。二是按照整体发展战略，应该“抓大放小”，最大限度地保证人防发展享有最大的原动力。对于人防主管部门在获得企事业单位根据国家相关法律法规结合民用建筑修建的防空地下室的产权后，除了组织指挥等秘密工程外，可以根据当时人防政策性收费标准进行产权转让，将国家所有权有偿转让给企业，并将所得资金重新投入人防易地建设。从而实现国有资本的保值增值、资本收益的最大化和取得适当的现金流；实现“国退民进”，发挥非国有资本配置资源的优势，最终提高人防工程的发展水平和夯实人防可持续发展的基础。三是从出资人角度出发，建立人防工程维修基金，统一由人防主管部门归集，完善人防工程营运和曰常维护管理的监管机制。人防工程产权制度的确立，势必加速资产的流动，人防主管部门始终负有对人防工程的维护管理和进行监督检查的法定职责，因此，必须建立适应产权制度的使用维护管理制度，做到管理不缺位，制度不虚设，确保人防工程的正常使用和有效管理。对于制度前的历史遗留问题，应归属于人防主管部门的产权，但已经由开发商转让防空地下室使用权的，可以对其追缴人防工程维修基金，然后将人防工程产权归属于受让方，或者将未能追缴的部分由财政切块资金予以补足。